Podatek od najmu mieszkania w najmie prywatnym to od 2023 roku wyłącznie ryczałt: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Płaci się go od kwot faktycznie otrzymanych, do 20. dnia następnego miesiąca, na indywidualny mikrorachunek. Roczne zeznanie składa się na PIT-28 do 30 kwietnia.
Ryczałt bez wyboru — co to oznacza dla właściciela
Do końca 2022 roku właściciel mógł wybrać między skalą podatkową a ryczałtem. Ten wybór już nie istnieje: przychody z najmu prywatnego — mieszkania, domu, pokoju czy garażu poza działalnością gospodarczą — obowiązkowo podlegają ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych. Nie trzeba składać żadnego oświadczenia o wyborze formy opodatkowania. Pierwszą prawidłowo wpłaconą kwotą podatku właściciel po prostu zaczyna rozliczenie, a całość domyka w rocznym PIT-28.
Ryczałt liczy się od przychodu, nie od dochodu — i to jest zmiana, która boli przy remontach. Od podstawy opodatkowania nie odliczysz kosztów wyposażenia, napraw, prowizji pośrednika, ubezpieczenia ani odsetek od kredytu hipotecznego. Zakaz wynika wprost z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. W zamian sama mechanika jest prosta: procent od tego, co realnie wpłynęło. Jeżeli najemca miał zapłacić w maju, a przelał pieniądze w lipcu, przychód powstaje w lipcu i za maj podatku nie ma.
Co jest przychodem: czynsz tak, media niekoniecznie
Podstawą jest kwota, którą właściciel dostaje za udostępnienie lokalu. Opłaty eksploatacyjne nie zwiększają przychodu, jeżeli z umowy jasno wynika, że ponosi je najemca — nawet gdy pieniądze technicznie przechodzą przez konto właściciela, który dopiero opłaca wspólnotę i dostawców. Tak to opisuje Ministerstwo Finansów w serwisie podatki.gov.pl. Bez takiego zapisu urząd może potraktować cały przelew jako przychód, więc konstrukcja umowy decyduje o wysokości podatku.
| Rodzaj wpłaty od najemcy | Czy stanowi przychód? |
|---|---|
| Czynsz najmu dla właściciela | Tak |
| Czynsz administracyjny do wspólnoty (ponoszony wg umowy przez najemcę) | Nie |
| Opłaty za prąd, gaz, wodę (ponoszone wg umowy przez najemcę) | Nie |
| Jedna łączna kwota „czynszu z opłatami” bez rozdzielenia w umowie | Ryzyko: całość jako przychód |
| Zwrotna kaucja w chwili otrzymania | Nie |
| Kaucja zatrzymana na poczet zaległości lub szkód | Może stać się przychodem przy rozliczeniu |
Na liczbach różnica wygląda tak: najemca płaci łącznie 3 900 zł, z czego 3 000 zł to czynsz dla właściciela, 700 zł opłaty do wspólnoty, a 200 zł zaliczka na prąd. Przy poprawnie rozdzielonej umowie podatek wynosi 8,5% od 3 000 zł, czyli 255 zł miesięcznie. Przy zapisie „3 900 zł łącznie z opłatami” podstawą może być pełna kwota — 331,50 zł miesięcznie, a przez rok różnica urasta do ponad 900 zł. Jak poprawnie rozpisać czynsz, opłaty i media, pokazujemy w przewodniku po tym, co musi zawierać umowa najmu mieszkania.
Stawki 8,5% i 12,5% — jak liczyć limit
Stawki są dwie i działają progowo, a nie skokowo. Do 100 000 zł rocznego przychodu obowiązuje 8,5%. Wyższa stawka 12,5% dotyczy wyłącznie nadwyżki ponad ten limit, a nie całego przychodu wstecz. Właściciel z przychodem 84 000 zł rocznie (7 000 zł miesięcznie) zapłaci 7 140 zł podatku. Przy 120 000 zł podatek wyniesie 8 500 zł od pierwszych stu tysięcy plus 2 500 zł od nadwyżki — łącznie 11 000 zł.
Limit jest jeden na podatnika i obejmuje sumę przychodów ze wszystkich wynajmowanych nieruchomości oraz wszystkich umów najmu, podnajmu i dzierżawy. Mazowiecka praktyka pokazuje, jak łatwo się na tym potknąć: właściciel dwóch kawalerek — na Woli i w Piasecznie — liczy limity osobno dla każdej, a urząd skarbowy sumuje wpływy narastająco od początku roku. Od wpłaty, która przebija 100 000 zł, część mieszczącą się w limicie rozlicza się jeszcze stawką 8,5%, a resztę już 12,5%. Dlatego przy kilku lokalach warto prowadzić proste zestawienie wpływów narastająco, żeby moment zmiany stawki nie umknął.
Jak rozliczają się małżonkowie
Gdy mieszkanie należy do majątku wspólnego, zasadą jest podział przychodu po połowie — każdy z małżonków liczy podatek od swojej części i wykazuje ją we własnym PIT-28. Można jednak złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie, że całość przychodów rozlicza jedno z małżonków. Termin: do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wpłynął pierwszy przychód w roku (przy pierwszym przychodzie w grudniu — do końca roku). Raz złożone oświadczenie działa też w kolejnych latach, dopóki małżonkowie z niego nie zrezygnują.
Ten wariant ma konkretną premię: limit stawki 8,5% rośnie wtedy do 200 000 zł, a dopiero nadwyżka ponad tę kwotę podlega 12,5%. Przy dwóch wynajmowanych mieszkaniach i przychodzie rzędu 150 000 zł rocznie wspólne rozliczenie przez jednego małżonka oznacza cały przychód na niższej stawce — zamiast dopłacania 4% od pięćdziesięciu tysięcy nadwyżki. Uwaga na rozdzielność majątkową: przy niej wspólny limit nie przysługuje i każdy z małżonków rozlicza swoje przychody z własnym progiem 100 000 zł.
Terminy wpłat i mikrorachunek
Podstawowy rytm jest miesięczny: ryczałt za dany miesiąc wpłaca się do 20. dnia miesiąca następnego, a za grudzień — do 20 stycznia kolejnego roku. Podatek od czynszu otrzymanego we wrześniu trzeba więc przelać do 20 października. Gdy termin wypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny, przesuwa się na najbliższy dzień roboczy. Mniejsi wynajmujący mogą płacić kwartalnie — w 2026 roku z tej opcji korzystają podatnicy, których przychody za 2025 rok nie przekroczyły 851 720 zł. Wyboru kwartalnego rytmu nie zgłasza się z góry; informację podaje się dopiero w PIT-28 za dany rok.
Przelew idzie na indywidualny mikrorachunek podatkowy — ten sam, na który wpłaca się PIT. W trakcie roku jako symbol formularza wybiera się PPE (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych); symbol PIT-28 służy dopiero dopłacie wynikającej z zeznania rocznego. Osoba nieprowadząca działalności generuje mikrorachunek po numerze PESEL, przedsiębiorca lub podatnik VAT — po NIP. W tytule przelewu warto poprawnie oznaczyć okres, na przykład „09-2026″, bo błędny symbol albo okres potrafi zawiesić księgowanie i skończyć się wezwaniem z urzędu.
PIT-28 i błędy, które kosztują
Roczne przychody z najmu wykazuje się w PIT-28, składanym między 15 lutego a 30 kwietnia następnego roku — za 2026 rok zeznanie trafi do urzędu najpóźniej 30 kwietnia 2027. Formularz składa się do urzędu właściwego dla miejsca zamieszkania podatnika, nie dla adresu wynajmowanego lokalu. Jeśli mieszkasz pod miastem, a wynajmujesz kawalerkę w centrum, obowiązuje Cię urząd Twojej gminy — tak samo jak przy rocznym PIT, o czym pisaliśmy w tekście o tym, gdzie rozliczyć PIT, mieszkając pod Warszawą. Najem prywatny nie odbiera przy tym prawa do wspólnego rozliczenia z małżonkiem w PIT-37 ani statusu samotnego rodzica — przychody z najmu po prostu wykazuje się osobno.
Trzy błędy powtarzają się najczęściej. Pierwszy: płacenie podatku od kwoty należnej, choć najemca zalega — przychód powstaje dopiero przy zapłacie, więc nadpłacony podatek trzeba potem odzyskiwać korektą. Drugi: pominięcie drugiego mieszkania przy liczeniu limitu 100 000 zł i zaniżenie stawki od nadwyżki. Trzeci: brak jakiejkolwiek dokumentacji. Formalnej ewidencji przychodów przy najmie prywatnym prowadzić nie trzeba, ale umowa, potwierdzenia przelewów i rozliczenia mediów to jedyny materiał, którym w razie kontroli wykażesz, że media nie były Twoim przychodem. Ryczałtu nie pomniejszysz o koszty mieszkania, ale odliczenia ustawowe — składki społeczne, ulga rehabilitacyjna, wpłaty na IKZE czy ulga termomodernizacyjna — pozostają dostępne na ogólnych zasadach.
Poza podatkiem wynajmujący ma jeszcze jeden obowiązek. Od 28 kwietnia 2023 r. przy zawarciu umowy najmu przekazuje najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu.
(link partnerski)
Najczęstsze pytania
Czy kaucja podlega opodatkowaniu?
W chwili otrzymania nie — kaucja jest zwrotna i zabezpiecza roszczenia, więc nie stanowi definitywnego przysporzenia. Zmienia się to dopiero, gdy właściciel zatrzymuje jej część, na przykład na poczet zaległego czynszu: zatrzymana kwota może wtedy stać się przychodem w momencie rozliczenia.
Czy zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu to to samo co rozliczenie podatku?
Nie, to dwa osobne obowiązki. Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego w ciągu 14 dni warunkuje uproszczoną procedurę odzyskania lokalu i nie zastępuje wpłat ryczałtu. Podatek płaci się niezależnie: co miesiąc lub kwartał w trakcie roku, a po jego zakończeniu składa PIT-28.
Co z podatkiem, gdy najemca nie zapłacił czynszu?
Ryczałt rozlicza się metodą kasową — od kwot faktycznie otrzymanych lub postawionych do dyspozycji. Za miesiąc, w którym czynsz nie wpłynął, podatku nie ma. Gdy najemca ureguluje zaległość później, przychód powstanie w miesiącu zapłaty i wtedy trafi do rozliczenia.
Stan prawny na wrzesień 2026. Limity kwartalnego rozliczenia i terminy PIT-28 dotyczą rozliczeń za 2026 rok.